深圳：深湾玖序入市拉高新房均价；写字楼供需失衡租金持续下跌！

首发：瑞联资信平台公众号

新房市场

深圳新宅市场活跃度依旧不及存量住宅，一二手房冷热不均。

7月，深圳新建商品住宅均价为66,047元/㎡，环比上升7.3%，深湾玖序、海德园、壹湾臻邸、壹方中心等明星楼盘拉高均价。网签量2,616套/29.1万㎡，套数环比下降10.6%。

万众瞩目的中海深超总顶豪项目——深湾玖序开盘，以网签147套/38,244㎡、49.7亿元（均价13万元/㎡）的辉煌数据，喜提成交套数、金额双冠军。

深圳新房库存、二手挂牌双高，受到经济环境、政策环境、人口等多种因素的影响，市场信心仍未恢复，楼市底部还未夯实，恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。一线城市最具备市场修复基础和弹性，随着政策的逐步解禁，未来有望逐渐走出修复行情。

截至7月底，深圳在售新建商品住宅达48,974套/495.0万㎡，套数环比下降4.5%，去库存效果有所显现。

库存压力较大的行政区包括龙岗区11,003套，龙华区9,028套，光明区7,300套，宝安区7,730套。全市新房供给量仍大于成交量，去化不容乐观。

当前深圳新建住宅库存去化周期为21.8个月，去化周期高于调控目标区间（12～18个月），发出风险警告。

存量住宅市场

7月，具有指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为56,068元/㎡，环比下跌0.7%，同比下跌5.0%。房价连续33个月阴跌，从高位（2021年7月）累计下跌11.5%。

存量住宅过户4,573套/44.5万㎡，套数环比上升9.6%。成交保持在近期高位，但仍未达到5,000套荣枯线。

在政策利好的刺激下，市场信心提振，深圳存量住宅看房、咨询、成交相对活跃，7月成交创今年新高。成交持续升温将促进价格尽早企稳，从而进一步再向新房市场传导，逐渐带动整体楼市筑底企稳。

全市挂牌存量住宅为62,933套，环比上升0.5%，再创全年新高。置换群体活跃度持续上升，存量住宅成交、挂牌量双双上行，重启“卖小买大”“卖旧买新”的置换链条。

深圳存量住宅有维稳筑底的趋势，但修复依然缓慢，呈现出较为明显的“以价换量”特征，并未真正进入景气的态势。

深圳存量住宅房价收入比高达22.7，从2021年最高点（30.9）以来呈趋势性下降形态。

住房租赁市场

根据瑞联EVS统计数据，7月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为79.5元/㎡，总体趋势保持平稳。今年经济运行面临的不确定因素增多，就业总量压力较大。而从供应端来看，不管是保障性租赁住房入市还是个人房源供应都在增加，住宅租赁市场出现整体消费降级。

深圳商品住宅、长租公寓空置率稳定在5.0～6.0%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为1:706，静态租赁回报率仅为1.6%。

商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌

7月份，深圳一手商业物业均价为49,535元/㎡，环比下跌1.1%，呈趋势性下降形态。成交面积11,308㎡，环比下降1.4%，投资情绪不高。

7月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为124.3万㎡，环比下降4.1%，呈下降趋势。

库存去化周期攀升至61.0个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要5.1年。

2024年三季度计划入市商务公寓11.01万㎡，1,411套；商业9.72万㎡。

存量商业物业市场：租金平稳，空置率维持在低位

7月份，深圳存量商业（以商务公寓为主）成交30,440㎡（是一手房的2.7倍），环比下降22.4%。

2024年二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为699元/㎡·月，整体保持平稳。市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度，经营方以价换量，空置率（初值）下降至6.1%，维持在低位。

上半年，深圳持续发力促消费，推动消费市场积极复苏。社会消费品零售总额5,072亿元，同比增长1.0%。其中商品零售增长1.0%；餐饮收入增长1.3%。网上零售持续增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长3.7%，消费市场积极向好。与此同时，新兴零售模式如仓储超市的繁荣以及网络购物的迅猛发展，给传统百货商场带来了巨大的竞争压力，导致百货商场对扩大经营保持谨慎。

核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择，风险总体可控。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

一手写字楼市场：价量齐跌

7月份，新建写字楼网签均价61,774元/㎡，环比下跌5.7%。成交7,244㎡（官方写字楼数据不包括产业园研发办公物业），环比下降22.1%。从绝对数量看，市场成交并不活跃。

截至7月底，深圳新建写字楼可售面积111.5万㎡，库存量上升10.0%，总体呈趋势性下降形态。

库存去化周期上升至69.5个月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要5.8年。2024年三季度计划入市办公物业高达32.61万㎡，去化压力巨大。

存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升

7月，深圳存量写字楼成交18,880㎡，相对于体量超过800万㎡的市场而言，买卖寥落，交易以租赁为主。

二季度，全球宏观经济不确定因素增多，叠加深圳写字楼供需严重失衡，租赁市场的竞争也将进一步加剧，各区域租金普遍下调。深圳商务区甲级写字楼租金继续下探，平均租金为165.8元/㎡·月，环比下跌2.5%。静态租赁回报率为3.1%。

在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性改变前，存量写字楼租赁不太可能出现较为明显的回升。深圳过于超前的城市规划使办公用地供应过剩，写字楼广义存量可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。

二季度，深圳甲级写字楼市场“消化不良”，平均空置率为26.1%，高居一线城市之首。空置率同比提高2.5个百分点，冷意尽显。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来三年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的700万㎡（主要集中在南山区前海），将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

土地市场

7月，深圳推出4宗用地，建设用地面积约16.61公顷，规划建筑面积约61.58万㎡。

本月成交3宗普通工业用地，成交总金额3.37亿元。

7月推出大鹏新区坝光临海的酒店类商业用地G15401-1551，宗地面积8.10公顷，建筑面积约26.93万㎡，使用年限为20年。本宗地为“平急两用”设施带建筑物出让项目，起拍价1.86亿元，地上为深圳坝光生态国际酒店，除了竞拍该地块外，还需要缴清26.27亿元的建筑物出让价款。本宗地允许部分已建地上建筑进行拆改扩建（拆除不超过5%），也就是绝大部分建筑要保留，另外可新建酒店1.62万㎡。