成见 | 北京72小时“认房不认贷”下的楼市

观点网 千呼万唤始出来。

9月1日晚间，继广州、深圳、上海之后，北京亦正式宣布落实“认房不认贷”。

消息一出，楼市瞬间沸腾起来。

ONE

“电话都被打爆了”、“政策实施后，我就有首套购房资格了”、“中介说明天楼盘要涨价？”……

距离政策落地不过半个小时，接连的销售电话、中介提醒开始在这座城市的上空流转与盘旋。

紧接着，有购房意向的消费者们在各大微信群交流起刚刚发布的这则消息。

开发商亦是对政策敏感度最高的那一批。

短短两个小时，朋友圈便出现了清一色的“热销红”推介海报，一时之间，“今夜不打烊”、“今夜不散场”成为了北京街头的“暗号。

其中，坐落在石景山的长安润璟率先发布“72小时不打烊的”、“售楼处全天在线”等宣传海报。

除此之外，华润置地2023年在京主力推售产品北京瑞府、北京悦府、北清橡树湾等项目亦接连响应政策号召，宣布“48小时不打烊”。

不止是华润，金地北京壹街区项目、中冶德贤御府、中建璞园、龙湖云河砚、建发文源府、保利锦上、京能龙湖熙上、金茂长安悦、招商璀璨公元、首开金茂望京樾、天恒傲云、越秀天玥等接连发布鲜红海报，宣告着北京今夜无眠。

与之而来的，是各类“购房礼”、“买房节活动”等，希望借政策之力，吸引更多的购房者。

更有甚至，不少开发商紧追购房者心理，试图借“涨价”逼单。比如，中海泽西PARK宣布9月1日0时起价格全面上调1%；招商璀璨公元宣布9月2日起全线上调2%、能建·京玥兰园亦表示收回1-2个点折扣；越秀·天玥称9月2日折扣收回99折，9月4日全部原价销售……

不过，观点新媒体与北京多项目的销售、中介沟通发现，目前北京大部分项目仍未出现涨价迹象。

比如，8月20日刚刚开盘的璀璨公元，项目指导价6.2万元/平方米，单套总价477万元起。虽海报宣布价格上调，但于9月4日，相关中介表示：“项目单价仍旧是6.2万元/平方米左右，具体什么时候回收折扣还要等通知”。

而华润长安润璟的相关销售同样表示，“目前成交均价在7.2万左右，楼盘目前还没有涨价。”

熟悉北京楼市的市场人士表示，楼盘提价多数是营销噱头，主要是趁着这一波政策利好来拉动去化。

具体到看盘情况，观点新媒体了解到，政策落地之后，周末看房客户激增，售楼处出现了久违的火热状态。

有的销售表示，“为了享受这个优惠，有的客户是请假过来看房的”；有的称，“周末看房的比较多，周六日两天成交量也比较大。”

至于成交方面，华润置地橡树湾项目也发布海报称，2023年9月1日-3日三天成交116套，金额突破8.6亿。

而新政落地之后，首个全新开盘的项目中建璞园亦于9月2日开盘当天卖了21.8亿，9月2日-3日累计认购300多套。

融创北京壹号院在9月3日开盘现场卖出169套，当天销售额达到了56.2亿元的成绩。

该项目此次开盘单价在14-15万元/平方米，每套总价3000万起，共350套房源，当天出现了“开盘大厅满座”、“叫号选房”的现象，不少市场人士直呼“这是久违的热闹场面”。

从目前的市场数据来看，“认房不认贷”的政策显然为今年的“金九银十”开了一个好头。

TWO

“认房不认贷”是通过降低首付比例、房贷利率的方式，来提高购房者的换房意愿，增加购买力。

根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》中所说，按照新的认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

简单来说，“认房不认贷”主要利好两类购房群体，其一，外地有贷款记录，但购房家庭在北京无住房的；其二，在京有一套贷款住房，但准备卖出房子换房的“卖一买一”改善置换群里。

上述两类购房者，过去在京购买住房需执行二套房的首付比例及利率，如今政策落地后可享受首套房的优惠政策。

以一套600万的房子计算，首套房首付比例不低于35%，即201万元，目前北京首套房贷利率为4.75%；如果按照二套房的标准计算，首付款需提高159万元至360万元，二套房贷款利率则需提至5.25%。

显然，“认房不认贷”政策落地，能够有效降低购房者的首付比例及房贷利率，有助于降低购房的成本，提振购房者的信心，从而促进楼市的回暖。

根据北京住建委官网数据统计，2023年8月份，北京新建住宅网签4184套，面积约46.91万平方米；二手住宅网签10960套，累计成交面积约99.13万平方米，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。

伴随着利好政策的出台，9月以来，各区新房、二手房来访量有一定程度的上升，反映到楼市销售上，成交或有一定回升。

但北京落地上述政策的意义或许不止于此。

作为全国楼市的风向标，北京此次楼市调整无疑是一次重大信号，是政策端对于楼市修复的积极信号。

目前，除北、上、广、深四个一线城市落地“认房不认贷”以外，目前，南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山等诸多城市已经落实认房不认贷。

接下来，或将有更多的城市跟进落实“认房不认贷”，全国楼市有望随着政策逐步落地，企稳回升。